בס”ד
ריבית הפריים היא חלון הראווה של הבנקים- אני מתקשה לראות כותרת שמדווחת על צניחה חדה ברווחיות הבנקים
באחד הפעמים שישבתי בוועדת האשראי של הבנק, יצאנו לסיור מרתק באחת מרשתות הסופרים הגדולות, במטרה לאשר לה תוספת אשראי רצינית, הרשת הייתה בירידה דרסטית בהכנסות, מנכ”ל הרשת ביקר הסביר לנו על התהליכים שהם עוברים וסייר איתנו באחד הסניפים. ראינו את השיווק החדש, את העיצוב החדשני, אבל הסוד היה , תבדקו אותו בעצמכם, המנכל טען כי הרשת עשתה מחקר שוק וגילתה שרוב הישראלים זוכרים מחירים של 30 מוצרים בלבד, חלב, קפה, מטרנה, חיתולים, גבינות למיניהם אבל הם לא בקיאים במחירים של כל מיני מוצרים נוספים שהם קונים באופן שוטף, לכן הוא הסביר לנו “מה שאנחנו עשינו זה שהורדנו את המחירים על 30 מוצרים באופן דרסטי, הם מתומחרים פחות ממחירי השוק, לעומת זאת, העלנו מאד את מחירי המוצרים האחרים, כך שהרווחיות שלנו עלתה מאד”.
בטור הקרוב אנסה לסקור את הוראת בנק ישראל החדשה לגבי המשכנתאות, בסוף ננתח בקצרה את המגמה בשוק הנדל”ן.
לפני שבוע בעיצומו של חנוכה, דקה לפני הדלקת נרות, בנק ישראל הודיע בהודעה דרמטית שהוא יאפשר מעתה והלאה לשנות את מרכיב הפריים בהלוואה ל2/3 מסכום המשכנתא. מאותו רגע קיבלתי מאות טלפונים, וואטאפים ומיילים, כולם באותו נושא מה זה אומר לנו? האם כדאי למחזר את המשכנתא?
אתחיל בהסבר קצר, ריבית הפריים היא המסלול הזול ביותר במשכנתא ולכן כולם זוכרים אותה לטובה, כולם זוכרים מה היה הריבית שקבלו שם, לעומת זאת אם נשאל כמה אתה משלם בריבית האג”ח, היורו, החצי קבועה וכו’ סביר להניח שרוב האנשים לא יזכרו בכלל שיש להם כזאת ריבית. ריבית הפריים הוגבלה לפני כמעט עשור לשליש מסכום ההלוואה,
יש הגיון מאחורי ההגבלה, ריבית הפריים היא ריבית שעלולה להשתנות בקצב מאד מהיר וללא הגבלה, אני בטוח שיש כאלה שזוכרים ריבית פריים של שתי ספרות, אני אישית זוכר שהמשכנתא הראשונה שלי הייתה בריבית 7% שהתבססה על הפריים. נגיד בנק ישראל טען שהוא רוצה להגן על השכבות החלשות ועל מעמד הבינים מפני קריסה ולכן טען שכדאי שרק שליש תהיה בריבית משתנה. כל שאר המשכנתא צריכה להיות בריבית קבועה. כך לדוגמא זוג שלוקחים משכנתא ידעו את הסכום שהם צריכים להחזיר בצורה ברורה ולא יקרסו תחת שינוי של עוד אלף שח בהחזר החודשי.
הבנקים קבלו את הבשורה הזו בשתי ידיים והחלו להמציא מסלולים שונים ומשונים. מסלולי צמודי מטח, יורו, מסלולים צמודים לאינפלציה, מסלולים בריביות משתנות על בסיס אג”חים וכו”.
המשותף לכולם שברוב המקרים הם אינם לטובת הלקוחות. רווחיות הבנקים התחילה לגדול מאד מהמשכנתא, אני זוכר שבדיסקונט היו רק שתי עמדות משכנתאות בירושלים, העיר הגדולה בישראל. הבנקים הבינו שזה דרך טובה מאד לגדול ברווחים ולכן היום כמעט בכל סניף בנק יש לפחות עמדת משכנתא אחת.
ריבית הפריים עד היום שימשה את הבנקים כחלון ראווה לחזר אחרי לקוחות, לגרום להם לקחת אצלם את המשכנתא, הם פיתו את הלקוחות בריבית אחת זולה וכך יכלו לתת לאנשים מסלולים נוספים שעליהם הם ישלמו הרבה הרבה יותר. אני לא מצליח לדמיין כותרת בעיתון שבו רשום שרווחי הבנקים נחתכו ב1/3 בגלל המשכנתא.
בעבר שהייתי צריך לאשר משכנתאות בבנק, הבדיקה שערכתי היא כמה בסה”כ רווח המשכנתא תניב לבנק, כמובן שלא בחנתי את זה לפי מסלולים, היו מסלולים שתמחרתי בחסר והיו כאלו בתשואה עודפת אבל בסוף הרווח היה ברור. אחרי שלמדתי את מודל התמחור של הבנק היום אני משתמש בזה לטובת הלקוחות שלי.
בפוסט שכתב השבוע יו”ר בנק מזרחי הוא כותב : “בבשורה לפיה בנק ישראל יתיר לבנקים להעניק עד 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, מוזילה כביכול את המשכנתא, אך בפועל לא תחול הוזלה כזאת, שכן הבנקים יפצו את עצמם על ידי הגדלת שיעור הריבית על שליש המשכנתא הנותרת וכן יקטינו את שיעור ההנחה על הפריים, עד אפילו לביטולה.הסיכוי שהבנקים יוזילו את הריבית על המשכנתאות ויצמצמו על ידי כך את ריווחיהם – שואף לאפס.
לכן, למראית עין, תהא האשליה של הקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא, אך בפועל רווחיות הבנקים לא תרד והלווה לא ייצא נשכר”
בשורה התחתונה, כל אדם שניגש לקחת משכנתא חייב לתכנן אותה היטב, לשנים הקרובות ולרחוקות, לחשב סיכונים, להבין היטב את המסלולים ואת המשמעות שלהם. הדבר הזה שווה לכם מאות אלפי שקלים. אני לא בונה על כך שהבנק יהפוך להיות פילנתרופ אני בונה על ידע אמיתי שעוזר להוריד את המחיר ולתכנן את המשכנתא נכון.
נדלן:
התבשרנו השבוע בשורה רעה שהתחלות הבניה ירדו בשנה האחרונה ב9.5%, זאת לאחר שבשנת 2019 הייתה ירידה של 2.5%, בשנת 2018 הייתה ירידה של 6.5%, מגמה מאד מדאיגה מאד, מאחר שאוכלוסיית המדינה גדלה כל שנה ב2%, הנתון לא מעודד בכלל. הנתון הזה בנוסף לכך שמס הרכישה הוזל ומצב שבו המשכנתאות יחסית זולות מביא למצב שבו ההיצע גדול מהביקוש, מצב שיביא לעלית מחירים וכתוצאה מכך לעלייה ברווחים למשקיעים.
בשורה התחתונה: ממליץ למי שמחפש לקנות שיזדרז (בשורת הדיור של ליצמן לא נשמעת מבטיחה), מי שיש לו בית שייבדק את האופציה לקנות עוד אחד על מנת שתוכלו לדאוג לעתיד שלכם בצורה טובה יותר בע”ה.
שחר וולף מומחה למשכנתאות ומימון עסקי: http://tiny.cc/anash-sale-wolf
- נדל"ן
- שחר וולף
- 6467700012
- [email protected]
