איך מצליחים לקנות בית? שאלת המיליון ש”ח
“טוב יותר לקנות דירה, מאשר לשכור דירה, כי חבל על דמי השכירות שמשלמים לאחרים בשעה שניתן לקנות דירה לעצמו בלקיחת משכנתא סבירה ולשלם בכסף זה את המשכנתא” (אגה”ק חלק יז ע’ נז’)
“יש להעדיף רכישת דירה על פני שכירות דירה גם במחיר כניסה לחוב במידה ממוצעת” (אגה”ק חלק יז ע”מ ב’)
כחסידים אנו נשמעים בכל דבר להוראותיו של נשיא דורנו, בכל פעם ששאלו את הרבי בנושא הרבי העדיף קניית בית על שכירות, שכן בקניית בית אנו נשארים עם משהו ביד שנשאר איתנו לאורך שנים.
השבוע קבלתי וואטאפ מידיד אברך יקר מאנ”ש, שביקש להתייעץ איתי, הוא שאל אותי שאלה שאני בטוח שמעסיקה כל אברך מאנ”ש, ” כמומחה לתחום מה דעתך, האם כדאי ונכון לרכוש דירה או להמשיך לגור בשכירות, ואם נכון לרכוש איך אני עושה את זה ?“.
האברך היקר ואשתו משתכרים משכורת ממוצעת בשוק, הם חזרו לא מזמן משליחות בעולם, מתגוררים בשכירות באחד מריכוזי אנ”ש.
הוא מעונין לרכוש נכס בכמיליון שח ואין לו כסף שישרת אותו כהון ראשוני על מנת לקחת משכנתא.
בהמשך אפרט יותר איך ניתן להגיע לדירה ללא הון ראשוני ואתן המלצות יישומיות, אבל בואו נדבר קצת עובדות לפני הכל .
השנה הלועזית שהחלה כעת לדעתי תביא איתה בשורה שלא הרבה ייהנו לשמוע, זינוק בשכר הדירה. אם אתם שוכרים זה הזמן להתחיל לחשוב קדימה.
אחרי החגים פורסם נתון מאד מעניין ” הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש אלול עלתה לרמה הכי גבוהה אי פעם” כאשר הפריפריה מהווה שליש מהביקוש.
הסיבות שמגבירות את הביקושים לנדל”ן הם: הורדת מס הרכישה, הצטברות של הרבה כסף בעו”ש הישראלי כתוצאה מחוסר בזבוז בחודשי קורונה, ריביות משכנתא מאד מאד נמוכות.
התחלות הבניה בישראל נמצאות בשפל, כל שנה בעשור אנחנו למדים על ירידה בהתחלות הבניה מה שמעיד על כך שמספר הדירות שמחכות לנו הולך ומצטמצם. לעומת זאת מספר רוכשי הדירה בארץ הולך ועולה כל שנה וכעת הנתון הוא שלמעלה מ72% מהאוכלוסייה מחזיקה בדירה בבעלותם. השנה היה שיא של כל הזמנים בנוטלי המשכנתאות, בנוסף לכך גם הסכום שנלקח מהבנק גדל מאד.
המחירים לא מפסיקים לטפס ובממוצע מחיר דירה בישראל עלה משנת 2007 עד היום ב-82%, דבר שהשליך ישירות על הסכום הנדרש מכל רוכש להביא מהבית לעסקה.
מחירי הדירות עולות גם כתוצאה מכניסת משקיעים לשוק ולא רק רוכשי דירה ראשונה, לעומתם מחירי שכירות הם מדד האמיתי לדעת מה קורה בשוק הנדלן שכן אין אף אחד שמשקיע בלשכור דירה, הביקוש לשכירות הוא הביקוש האמיתי, כפי שכתבתי כאשר אנו רואים כי הבניה מתמעטת והביקוש גדל אנחנו צפויים לראות עליה בשכר הדירה.
נחזור לסיפור שאיתו פתחתי, האברך היקר שאל בעצתי מה עליו לעשות, לאחר שהסברתי לו שלדעתי כדאי לו לחשב כיצד הוא יכול לקנות את הדירה. עברנו לשלב הטיפים הישומיים שאותם אני רוצה לחלוק איתכם
א. החלטה – כל דבר מתחיל בהחלטה, פעם כשהייתי מנהל בבנק, הלכתי להרצאה בנוגע לקבלת החלטות, המרצה סיפר על אדם שרוצה להחליף עבודה, אבל הוא לא יעזוב עבודה לפני שימצא אחרת… הגיוני לא? המרצה הסביר שזה בדיוק הסיבה למה הוא לא ימצא אחרת. כי כשנח לנו ואנחנו ממשיכים עם הקיים אין לנו תמריץ לעשות שינוי, במיוחד שינוי שעלול להכניס אותנו ללחץ כלכלי ונפשי.
ההחלטה על חיפוש דירה היא הבסיס למציאה, ההחלטה שבעוד מספר חודשים נגמר חוזה השכירות ואנחנו לא מחדשים אותו היא ההחלטה להתחיל לחשוב קדימה. ולא לחכות עוד שנה ועוד שנה עד שנהיה יותר קשה ויותר נח להישאר במקום הנח שלנו.
קבלו החלטה, תתייעצו ותתקדמו!
ב. קניה בהתאם ליכולת שלנו – לא תמיד הרצוי זה המצוי, לפעמים ההבנה הזאת היא הפתרון, קנית דירה למגורים היא דירה שבו אנחנו נרצה לחיות, עם הסלון שנעים לנו ועם הנוף והשכנים וכו’ , כשזה מתאים זה מעולה אבל כשזה אחרת, צריכים להתייעץ על איזור צומח, על איזור שבו מחירי הנדלן בעליה, מקום שבו השכירות יכולה לכסות את המשכנתא שניקח. קניה כזאת הרבה פעמים תקדם אותנו אל המקום שאליו אנחנו רוצים להגיע. לבית משלנו. אני מכיר חבר שרכש בית במקום מרוחק במחיר נמוך, אחרי חמש שנים התקרב למרכז ולאחר עשור קנה את בית חלומותיו, את העסקה הראשונה הוא עשה עם הון מועט מאד, לאחר מכן מכר ברווח וקנה באיזור יותר קרוב למרכז יצא עם רווח נאה ומשם המקפצה לבית שלו היתה קלה. בכל פעם הוא נעזר במשכנתא אבל בסוף יצא כשידו על העליונה.
ג. הורים – ב”ה אצלנו שיש משפחות ברוכות ילדים קשה יותר לעזור, אך לעיתים הבית של ההורים יכול לשמש כמנוף להון עצמי לילדים, השנה עזרתי לרבים לרכוש דירות כאשר ההורים הגדילו את המשכנתא על הבית שלהם, כאשר הילד או ההורים נושאים בתשלום החודשי. לעיתים זאת הדרך להצליח כשאין יכולת של הון עצמי.
מה שמשאיר אותנו לחשוב על ילדינו ועל חסכון עבורם.
ד. חסכון – השנים הראשונות של הנישואין הם שנים שבד”כ ההוצאות קטנות וניתן יותר לחסוך, כל חסכון קטן שנעשה יוכל לעזור לנו להתקדם למטרה הזו. מעבר לזה, שראינו בשנה האחרונה עד כמה חשוב לנו חיסכון למצבים בלתי צפויים.
ה. תכנון פיננסי נכון – לפני כחודשיים הגיעו אלי זוג להתייעצות, לפני חמש שנים הם רכשו בית קטן בירושלים, ב”ה המשפחה התרחבה והבית נהיה צפוף, הזוג החליט לרכוש דירה בביתר, שמעו המלצות והגיעו להתייעץ על משכנתא, בפגישה בדקתי דבר ראשון ביחד איתם הוא מה יתרת המשכנתא שנשארה להם. הסכום לתדהמתם ירד בסך הכל בעשרת אלפים ₪ מהסכום שלקחו לפני חמש שנים, הם שילמו את מיטב כספם אך הבנק דאג שישלמו חלק גבוה מאד מהריבית הרבה לפני שמשלמים את הקרן. מהסיפור הזה צריך ללמוד משהו מאד חשוב, לתכנן פיננסית את המשכנתא, לחשוב קדימה, הגיוני מאד שהדירה שאתם רוצים לרכוש לא תתאים לכם בעוד כמה שנים , אתם צריכים לוודא שכשאתם תרצו להחזיר את המשכנתא, תשלמו לבנק הרבה פחות ממה שלקחתם ואת זה כדאי לכם לעשות עם מישהו מקצועי שינחה אתכם. הרווח שלכם יכול להיות מאד מאד משמעותי בעקבות זה.
ו. קרנות – יש היום קרנות מיוחדות שעוזרות לצורך קנית בית ראשון, כמובן שצריך לעשות את זה בחכמה, כי אחרת זה יכול להיות מכשול לקבל משכנתא.
ז. תשועה ברוב יועץ– תסתכלו מסביב אתם רואים הרבה מאד אנשים שרכשו דירות, רובם ככולם היו במצב דומה לשלכם, תשאלו אותם איך הם עשו את זה, לרוב תגלו שהם לוו מכמה מקומות, רובם שמעו עצה מההורים, מחברים, ממתווך, מפקיד בבנק, מיועץ משכנתא. זה יכול לקדם אתכם הלאה. אל תתבישו להתייעץ תתקשרו תשלחו מייל ואשמח לתת לכם עצות שאולי יעזרו לכם.
ח. סיעתא דישמיא – כמו בכל דבר בחיים הבסיס להכל זה לבטוח שאנחנו עושים והקב”ה יעזור לנו, לכתוב לרבי ולבקש ברכה.
לתגובות והתייעצות :שחר וולף http://tiny.cc/anash-sale-wolf
- נדל"ן
- שחר וולף
- 6467700012
- [email protected]
