ניהול סיכונים בלקיחת משכנתא

מאת: איתן אחיטוב

נדלן

משה שמתגורר בכפר חב”ד פנה אליי לפני מספר חודשים. הוא שמע תשדיר של חברה לייעוץ משכנתאות שמבטיחה לחסוך לפחות 100 אלף שקל בעזרת מחזור משכנתא. לאחר שפנה אל החברה המפרסמת ושילם סכום של חמש ספרות, קיבל מהחברה הצעה למשכנתא חלופית. רמת הייעוץ הייתה נראית לו מוזרה והוא פנה אליי ליתר ביטחון וביקש חוות דעת שנייה. לאחר שקיבלתי את הנתונים לבדיקה וערכתי חשבון קצר טענתי כי מדובר בהונאה – סך הריביות שנותר לו לשלם עד סוף המשכנתא עומד על פחות מ־70 אלף. גם לו היה לוקח הלוואה מגמ”ח ומסלק בעזרתה את
המשכנתא, לא היה חוסך יותר מהסכום הזה. אם לצורך סילוק המשכנתא הישנה עליו לקחת משכנתא אחרת, הרי שהחיסכון יהיה הפער בין סך הריביות שנותר לשלם על המשכנתא הישנה לסך הריביות והעמלות שצפויות במשכנתא החדשה.                                                               

מובן אם כן שהחיסכון יהיה הרבה פחות מ־70 אלף. כדי לקצר את הסיפור, אסכם ואכתוב כי לאחר חודשים של דין ודברים עם החברה באמצעות עורך דין, השיבה לו זו את כספו. שבועות ספורים לאחר פנייתו של משה, קיבלתי
פנייה ממאיר. מאיר מתגורר בשיכון חב”ד בלוד. גם הוא התפתה בעקבות הפרסומת של אותה חברה. ושוב אותו סיפור: הבטחות לחיסכון בסכום שש – ספרתי, גביית עמלה מופרזת, חשד בנוגע לאיכות הייעוץ וחוות דעת שנייה – שלי… לאחר שבדקתי את הנתונים המספריים נוכחתי לדעת שמדובר בהגזמה פרועה באומדן החיסכון.

להכיר את הסיכון
מעניין היה לראות כיצד נימקו יועצי החברה את כדאיות המחזור של שני הלקוחות בעזרת טענות סותרות. בעוד אצל משה המליצו לעבור ממסלול צמוד למסלול לא צמוד תוך ‘הנחה’ שתהיה אינפלציה בוהה, אצל מאיר המליצו ההפך – לעבור ממסלול לא צמוד למסלול צמוד מתוך ‘הערכה’ שהאינפלציה בתקופת המשכנתא תעמוד על 0% לכל היותר… בדרך זו הם ניפחו את החיסכון הצפוי לכל אחד מהם עד שהגיעו למספר שעשוי היה להרשים את הלקוחות. נזכרתי במקרים הללו בעקבות השינוי ‘המרעיש’
שעליו הכריז בנק ישראל – הסרת המגבלות על רכיב הפריים. אפשר להעריך שבתוך מספר שבועות אמצעי המדיה יוצפו בפרסומות של יועצי משכנתא. מודעות ובהן הבטחה לחיסכון של מאה אלף שקלים ויותר, תופענה לרוב, והציבור ינהר ככל הנראה למחזר משכנתאות בעקבותיהן. בנק ישראל חשש שהבנקים לא יעמדו בעומס ולכן דחה במעט (עד ט”ז באדר) את החלת השינוי גם על מחזורי משכנתא.
הבעיה היא שלציבור הרחב אין כלים לנתח אם החיסכון המוצג בידי היועץ או הבנקאי הוא אמיתי
או שמדובר במניפולציה. השוואה בין תמהילים שונים מאלצת אותנו להיעזר בתחזיות ואומדנים לגבי שיעורי ריבית ואינפלציה עתידיים. בלעדיהם לא ניתן להכריע מהי החלופה הכדאית ביותר.
אבל אף שיש צורך להסתמך על תחזיות ואומדנים, הכרת מאפייני הסיכון של כל החלופות מאפשרת לשלול – כמעט על הסף – חלק מהחלופות. כך למשל לא יהיה הגיוני להחליף ריבית קבועה לא צמודה במסלול הפריים, אם הפער בריביות איננו גדול וטווח ההלוואה ארוך. למרות זאת, יועץ שיחפוץ בכך יוכל להציג את פער הריביות כחיסכון, זאת אף שההחלפה בין המסלולים חושפת את הלווה לסיכון נוסף שעלול ביום מן הימים להתברר כיקר וגדול מהסכום שכביכול נחסך.

הפרות והפירות
אם יש משהו אחד שעלינו לקחת כלקח מהשנה האחרונה הרי שזה הצורך להיערך גם למצבים שנראים מופרכים. סביבת אינפלציה וריביות שזכורות לי מעבודתי כבנקאי משכנתאות לפני כחמש ־ עשרה שנה, נראית היום תרחיש מופרך ורחוק. אבל בעודנו מתמודדים עם מגפה עולמית שפורצת אחת למאה שנה, אנחנו מבינים שתכנון כלכלי ארוך טווח לא יכול להתבסס על הנחה שהמשך המצב הנוכחי הוא
התרחיש היחיד.                                                      נראה שריבית בנק ישראל שעומדת כבר כמה שנים על 0.1% לא תקפא על המספר הזה במשך שלושים שנה. יהיה לה קשה מאוד לרדת. מאידך גיסא, בהחלט יהיה לה לאן לעלות. כל העלאה של אחוז אחד בריבית בנק ישראל, תגדיל את ההחזר על הלוואת פריים שנלקחה לשלושים שנה בכחמישה־ עשר אחוזים! חובה על לוקחי המשכנתא להביא זאת בחשבון. האמת היא שבכל הסכם משכנתא מופיעה טבלה שנועדה להמחיש את ההשלכות האפשריות של העלאת ריבית כזו.
בשאלות והתשובות שפרסם בנק ישראל במקביל לתקנות, היה ניכר כי הוא כמעט מתחנן שהציבור יעבור על הטבלה ויתעמק בה בטרם יחתום על
המשכנתא. אך מניסיוני ההשפעה של הטבלה הזו פחותה מהשפעתו של כיתוב האזהרה על חפיסות הסיגריות…      כיוון שכך, הרחבת האפשרות לשימוש במסלול הפריים צריכה להתלוות להגדלת מרווחי הביטחון.

ייעוץ משכנתא והמלצה על תמהיל ובו אחוז גבוה של פריים צריכים להתלוות להכנת תוכנית מסודרת להתמודדות עם העלאות ריבית אפשריות. אם לא כן, עלול להיות מצב שבו ה”פרות” עם הריביות השמנות, תאכלנה את ה”פירות” של הריביות הרזות. ולא, מחזור משכנתא בתרחיש כזה, לא יועיל! יועץ שזו ההמלצה שלו הוא כנראה יועץ חסר ניסיון. כאשר ריבית הפריים תעלה, הריבית על יתר המסלולים תעלה אף היא, ומסתבר שהרבה
קודם לכן.

הלוואה ותוכנית חיסכון                                         

אפשרות אחת להתמודדות עם עליות עתידיות
בריבית הפריים, היא קיצור התקופה של הפריים. הנטייה הטבעית וההגיונית היא למתוח את הפריים לפריסה   מקסימלית. זה בהחלט מתבקש מכיוון שאין לנו לכאורה שום אינטרס לסלק הלוואה כה זולה בשעה שניתן למצוא השקעות שמניבות תשואה גבוהה בהרבה. אבל אם נרצה להכין תוכנית
מגירה ליום סגריר, זו תהיה דרך פשוטה וקלה. כך למשל אם נפרוס את הפריים מלכתחילה ל־22 שנה, נוכל בקלות לקזז השפעות של עליית ריבית, גם של עלייה בשיעור שלושה אחוזים שנחשבת היום כמעט דמיונית. במקרה כזה פשוט נפרוס מחדש את הפריים לשלושים שנה ונבטל לחלוטין
את השפעת עליית הריבית על ההחזר החודשי. דוגמה נוספת ומעניינת יותר לתכנון כזה, היא פתיחת תוכנית חיסכון שאליה יופקד ‘מרווח הביטחון’. אם הפריים יעלה, ניתן יהיה לצמצם את ההפקדה לחיסכון. אם הוא יעלה בחדות, ניתן יהיה להשתמש בכסף שנחסך בשנות הריבית הרזה, לצורך עמידה בתשלומים שגדלו כתוצאה מעליית הריבית. כאשר הריבית על החיסכון גבוהה משמעותית מהריבית על הפריים, מהלך כזה הוא
הגיוני ורווחי. את לקוחותיי אני מפנה לתוכנית חיסכון נזילה
וסולידית שמניבה תשואה נטו של כ־4.5% בשנה. פער הריביות בין התוכנית הזו לבין הריבית על מסלול הפריים (ולמעשה גם מול יתר מסלולי המשכנתא), הופך את ההפקדה אליה להגיונית ומשתלמת ביחס להגדלת החזר המשכנתא וקיצור
התקופה. לסיכום, בין שמדובר בלקיחת משכנתא חדשה
ובין שבמחזור משכנתא קיימת, השינוי האחרון בכללי המשכנתא מחייב זהירות ומקצועיות בבחירת תמהיל המשכנתא והתאמתו ליכולות ולצרכים של הלווים.             

כותב הינו חסיד חב”ד העוסק בייעוץ פנסיוני    אובייקטיבי ובייעוץ משכנתאות מזה למעלה מעשור                          http://tiny.cc/anash-sale-achituv

  • נדל"ן
  • איתן אחיטוב
  • 6467700012
  • mendibsh@gmail.com

שתף מודעה זו:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

אולי יעניין אותך...

כתבות נוספות במגזין אנ”ש סייל

שגרה חדשה 

שגרה חדשה  עם החזרה לשגרה, אנו מוצאים את עצמנו במציאות חדשה, לא מוכרת ומאוד מאתגרת.

קרא עוד »