90% מימון לרכישת נכס.אפשרי?

מאת: מנחם חסיד

נדלן

שמענו על הזדמנות חדשה בשוק הנדל”ן, 90% מימון ויצאנו לבדוק במה מדובר

שלום ליהושע, חסיד חב”ד ויועץ משכנתאות מחברת K&R כסף חכם בנדל”ן.

שלום שלום.

אז במה מדובר?

מדובר למעשה בהזדמנות חדשה ממש, שנותנת פתח להרבה זוגות צעירים שרוצים לעשות את הקפיצה משכירות לרכישת דירה, ועד היום לחלקם זה היה כמעט בלתי אפשרי בגלל ההון העצמי הגבוה שנדרש כדי לקבל משכנתא. עכשיו זה נהיה אפשרי.

תוכל לפרט יותר?

כן בהחלט. בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנקים רשאים לתת משכנתא מקסימום 75% מערך הנכס הנרכש. את יתרת עלות הרכישה צריך הרוכש להביא מההון העצמי שלו. כלומר לא ניתן לרכוש נכס אם אין לך 25% מהשווי שלו.

חשוב לציין ששווי הנכס נקבע לפי שמאי של הבנק. השמאים של הבנקים מטבע הדברים נוטים להעריך את הנכס קצת פחות משוויו האמיתי, כדי להיות בטוחים שאכן המחיר הזה יהווה בטוחה עבור הבנק לכיסוי המשכנתא, במקרה של קושי בהחזרת תשלומי המשכנתא על ידי הרוכשים. כך יוצא במקרים לא מעטים, שהבנק ייתן אפילו פחות מ-75% ממחיר הנכס הנקוב בחוזה המכר, שאותו למעשה משלם הרוכש למוכר.

אוקי, ואיך פתאום קורה שניתן להשיג מימון של 90%?

כפי שהזכרתי קודם, מדובר בהגבלה שהטיל בנק ישראל על הבנקים. אך לא כל גופי המימון הם בנקים. יש גם חברות ביטוח גדולות שהם למעשה גופים פיננסיים גדולים מאוד, שלא כפופים להוראות בנק ישראל. חברות גדולות אלו, כגון מנורה, הפניקס ועוד, רשאיות לתת משכנתא גם בתנאים שלא תואמים להגבלות בנק ישראל. כעת אחת החברות הגדולות הללו, החליטה “להגדיל ראש” ולתת אפשרות מימון עד 90% מערך הנכס.

זה אומר למעשה שגם מי שיש לו הון עצמי קטן יחסית, או שהוא יכול להשיג את ההון העצמי בדרכים אחרות, לא בהלוואת משכנתא, יש לו אפשרות לרכוש נכס.

האם כל אחד יכול לקבל מימון של 90%?

ממש ממש לא. בדיוק כשם שלא כל אחד יכול לקבל 75% מימון מהבנק, ואפילו לא 50% מימון מהבנק.. כך גם לא כל אחד יכול לקבל 90% מימון.

אז במה זה תלוי?

לפני שהבנק (או כל גוף פיננסי אחר) נותן משכנתא, הוא בודק האם מקבל המשכנתא יוכל לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתא. לצורך זה הבנק בודק את ההכנסות של מקבל המשכנתא כדי לדעת מהו כושר ההחזר שלו. הקריטריון הנהוג ברוב הבנקים אומר שגובה ההחזר החודשי (ההתחלתי) למשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה של מקבל המשכנתא. ישנם מקרים בהם ניתן “למתוח” את הקריטריון הזה ל-40% מגובה ההכנסה הפנויה, אבל זה כמובן ישפיע על גובה הריבית של המשכנתא.

כשאתה אומר “הכנסה פנויה”, למה אתה מתכוון?

לכולנו יש הוצאות רבות, מהן קבועות ומהן משתנות. זה ברור גם לבנק. לא מדובר על כסף שנשאר לחיסכון אחרי תשלום כל ההוצאות החודשיות… הקריטריון של הבנק אומר שאם אדם מרוויח סכום מסוים ויש לו גם החזרים חודשיים על הלוואות, הרי שאת סך ההחזרים החודשיים של ההלוואות, הבנק יפחית מסך כל ההכנסות של נוטל המשכנתא, והתוצאה מכונה “הכנסה פנויה”.

האם אתה ממליץ לזוגות לרכוש בית במימון 90%?

כמובן שהעדיפות היא לקחת מהבנק סכום נמוך ככול האפשר. אבל כשאין אפשרות לרכוש נכס עם מימון נמוך, והאפשרות היחידה היא לרכוש נכס עם 90% מימון, זה בהחלט עדיף מאשר להישאר בלי נכס בכלל. מחירי הדירות עולים כמעט באופן קבוע. והניסיון הראה שגם אם יש האטה בעליית מחירי הדירות ואפילו ירידה, בטווח הארוך, מחירי הדירות עולים שוב, ובסופו של דבר, זה ממש נראה “ירידה צורך עליה”…

חשוב לציין שיש הרוכשים נכס למטרת מגורים, ויש הרוכשים נכס לצורך השקעה. כלומר, גם אם זוג החליט להתגורר במקום יקר או בבית יקר, ואין להם את האפשרות לרכוש את הבית, עדיין יש להם אפשרות לקנות דירה להשקעה. כך שבמשך השנים יהיה להם נכס משלהם. כאן ברצוני לציין נקודה מעניינת, שיש כלכלנים הסוברים שעדיפה הרכישה למטרת השקעה מאשר רכישה למטרת מגורים. הם טוענים שיש אפשרות לרכוש נכס שיש לו פוטנציאל גבוה להשבחה, כגון בפרויקט תמ”א או פינוי בינוי, או אזור שיש בו תוכנית להקמת רכבת קלה וכיו”ב, כך שלאחר מספק שנים, ניתן למכור את הנכס בעליית ערך של עשרות אחוזים ממחיר הרכישה שלו. אין ספק שאלו צעדים שיש לשקול ברצינות ורצוי לשעותם רק בליווי אנשי מקצוע מנוסים בשוק הנדל”ן (אני מכיר כאלה), אבל בשורה התחתונה חשוב לדעת שגם מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות את הבית בו הוא גר, עדיין רצוי מאוד שלא יישאר כל חייו בשכירות וללא נכס בכלל.

נקודה נוספת שחשוב לציין היא צורך עתידי בסכומים משמעותיים, כגון חתונות ילדים. מי שקונה היום דירה קטנה להשקעה, בעוד 20 שנה כאשר הוא יצטרך לחתן את ילדיו בעזרת ה’, הוא יוכל למכור את הדירה ולממן את ההוצאה העצומה של חתונות ילדים , וכן כל הוצאה משמעותית אחרת.

יש עוד משהו מעניין בהזדמנות החדשה?

כן בהחלט. חברת המימון מאפשרת גם פריסה רחבה יותר של החזרי המשכנתא. בבנקים מדובר על מקסימום 30 שנה, וכעת ישנה אפשרות לפרוס את התשלומים למקסימום 40 שנה. זו כמובן לא העדיפות. העדיפות היא לקחת את המשכנתא למספר שנים קצר ככול האפשר, כדי לסיים אותה כמה שיותר מהר, וכדי לחסוך בתשלום הריבית לבנק. על כל שנה אנחנו משלמים ריבית לבנק. אבל אם אין ברירה ויכולת ההחזר מחייבת פריסה ל-40 שנה, זה בהחלט עדיף מאשר לא לרכוש נכס בכלל.

כמובן שלא מדובר בעסקה שלא ניתן לצאת ממנה. בהמשך הדרך, כאשר הכנסות בני הזוג יהיו גבוהות יותר, קיימת אפשרות למחזר את המשכנתא, בהתאם ליכולות הכלכליות של בני הזוג, וכך לסיים אותה מהר יותר ובזול יותר. האפשרות החדשה נותנת פתח לעלות על הגל ולהפסיק לזרוק כסף על שכירות נטו.

עוד דבר שחשוב לציין זה שאין לנו אפשרות לדעת כמה זמן האפשרות הזו תהיה קיימת. לפני כ-20 שנה היתה אפשרות לרכוש נכס ב-95% מימון, אבל האפשרות הזו נמחקה. לא ברור כמה זמן תחזיק ההזדמנות הזו של 90% מימון, ומי שיש לו הון עצמי נמוך, כדאי שימהר וינצל את ההזדמנות.

מה לגבי מי שלא צריך 90% מימון, האם יש סיבה של ממש לשלם על ייעוץ משכנתא?

אני יכול לומר בוודאות מוחלטת שבמקרים רבים ה”חיסכון” של התשלום לייעוץ משכנתא, גורם להפסדים משמעותיים ביותר במשכנתא עצמה. נוכחתי בזה לא פעם ולא פעמיים, כאשר ראיתי משכנתאות שנלקחו ישירות מהבנק (או בעזרת יועצים שלא עושים את מלאכתם נאמנה). מדובר בהפסדים מצטברים של 150 ואפילו 200 אלף ש”ח. הרבה אנשים לא יודעים לחשב נכון את הכדאיות של ריבית נמוכה לעומת סוגי הצמדות שונים. הבנקים יודעים לנצל את זה ולמכור מסלולים שבמבט שטחי נראים זולים, אך למעשה לאורך שנים הם יקרים מאוד. כדי לחשב נכון את המסלולים שנכונים עבור כל לקוח, יש צורך בידע מקצועי. בנוסף לנושא תמהיל המסלולים הנכון שבא לידי ביטוי בחיסכון משמעותי ללקוח, גם בריביות באותם תמהילים יש הבדל בין מי שמדבר עם הפקידה, שיש לה מרחב תמרון קטן יחסית. לבין מי שמדבר עם המנהלים שלה, ובמקרה שלנו, עם המנהלים של המנהלים של הפקידה היושבת מול הלקוח בבנק. ויש גם הבדל בין מי שעושה עסקאות בודדות למי שמגיש לבנק כמות של תיקים. כוח הקנייה הגדול משפיע על הריביות שנקבל. מסיבות אלו ואחרות, גם מי שלוקח משכנתא רגילה כדאי מאוד שיעשה את זה בעזרת ייעוץ מקצועי ואמין.

לסיום?

לסיום, ברצוני להעניק מתנה לגולשי האתר. מי שיציין שהגיע דרך האתר ויבצע את העסקה, יקבל שובר מתנה בסך 500 ש”ח לרכישה ברשת סופר אלקטריק. עם השובר ניתן לרכוש כל מכשיר חשמלי ברשת עד סכום 500 ש”ח, ללא התניה ברכישה אחרת כלשהי. במקביל, ניתן כמובן לקבל הנחה של 500 ש”ח ברכישת כל מכשיר שמחירו עולה על 500 ש”ח.

לא לוקחים משכנתא בגלל שובר מתנה… אבל אם כבר לוקחים משכנתא, אז נחמד לקבל שובר מתנה.

ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .
לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236

  • נדל"ן
  • מנחם חסיד
  • 0542255236
  • ronenat84@gmail.com

שתף מודעה זו:

אולי יעניין אותך...

כתבות נוספות במגזין אנ”ש סייל

לא רוצה לפספס כלום?

להצטרפות לקבוצות של אנ"ש