שמענו על הזדמנות חדשה בשוק הנדל”ן, 90% מימון לרכישת נכס! יצאנו לבדוק במה מדובר.
שלום ליהושע ירחיב, חסיד חב”ד ומומחה בתחום המשכנתאות, עובד בשיתופי פעולה עם חברות ותיקות בתחום
שלום שלום.
אז במה מדובר?
מדובר למעשה בהזדמנות חדשה ממש, שנותנת פתח להרבה זוגות צעירים שרוצים לעשות את הקפיצה משכירות לרכישת דירה, ועד היום לחלקם זה היה כמעט בלתי אפשרי בגלל ההון העצמי הגבוה שנדרש כדי לקבל משכנתא. עכשיו זה נהיה אפשרי.
תוכל לפרט יותר?
בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנקים רשאים לתת משכנתא מקסימום 75% מערך הנכס הנרכש. את יתרת עלות הרכישה צריך הרוכש להביא מההון העצמי שלו. כלומר לא ניתן לרכוש נכס אם אין לך 25% מהשווי שלו.
חשוב לציין ששווי הנכס נקבע לפי שמאי של הבנק. השמאים של הבנקים מטבע הדברים נוטים להעריך את הנכס קצת פחות משוויו האמיתי, כדי להיות בטוחים שאכן המחיר הזה יהווה בטוחה עבור הבנק לכיסוי המשכנתא, במקרה של קושי בהחזרת תשלומי המשכנתא על ידי הרוכשים. כך יוצא במקרים לא מעטים, שהבנק ייתן אפילו פחות מ-75% ממחיר הנכס הנקוב בחוזה המכר, שאותו למעשה משלם הרוכש למוכר.
אוקי, ואיך פתאום קורה שניתן להשיג מימון של 90%?
כפי שהזכרתי קודם, מדובר בהגבלה שהטיל בנק ישראל על הבנקים. אך לא כל גופי המימון הם בנקים. יש גם חברות ביטוח גדולות שהם למעשה גופים פיננסיים גדולים מאוד, שלא כפופים להוראות בנק ישראל. חברות גדולות אלו, כגון מנורה, הפניקס ועוד, רשאיות לתת משכנתא גם בתנאים שלא תואמים להגבלות בנק ישראל. כעת אחת החברות הגדולות הללו, החליטה “להגדיל ראש” ולתת אפשרות מימון עד 90% מערך הנכס.
זה אומר למעשה שגם מי שיש לו הון עצמי קטן יחסית, או שהוא יכול להשיג את ההון העצמי בדרכים אחרות, כגון בהלוואה רגילה, יש לו אפשרות לרכוש נכס. זה ממש לא חלום, זאת עובדה, ויש לקוחות לא מעטים שעשו את זה ורכשו נכס בדרך הזו.
לא צריך להאמין לי.. אני גם לא עובד לבד.. אני עובד עם חברות וותיקות בתחום, וניתן לקבל מהן את כל הפרטים.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
האם כל אחד יכול לקבל מימון של 90%?
ממש ממש לא. בדיוק כשם שלא כל אחד יכול לקבל 75% מימון מהבנק, ואפילו לא 50% מימון מהבנק.. כך גם לא כל אחד יכול לקבל 90% מימון.
אז במה זה תלוי?
לפני שהבנק (או כל גוף פיננסי אחר) נותן משכנתא, הוא בודק האם מקבל המשכנתא יוכל לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתא. לצורך זה הבנק בודק את ההכנסות של המשפחה שמעוניינת לקבל משכנתא, כדי לדעת מהו כושר ההחזר שלהם. הקריטריון הנהוג ברוב הבנקים אומר שגובה ההחזר החודשי (ההתחלתי) למשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה של מקבל המשכנתא. ישנם מקרים בהם ניתן “למתוח” את הקריטריון הזה ל-40% מגובה ההכנסה הפנויה, ואם גם זה לא פותר את הבעיה, ניתן להביא ערב שיחתום על המשכנתא ואז הבנק יתחשב גם בהכנסות של אותו ערב.
כשאתה אומר “הכנסה פנויה”, למה אתה מתכוון?
לכולנו יש הוצאות רבות ומגוונות, מהן קבועות ומהן משתנות. כשאומרים “הכנסה פנויה” לא מתכוונים לסכום כסף שנשאר לחיסכון אחרי תשלום כל ההוצאות החודשיות… הקריטריון של הבנק אומר שאם יש החזרים חודשיים על הלוואות, הבנק יפחית את סכום ההחזרים החודשיים מסך כל ההכנסות של בני הזוג מקבלי המשכנתא, והתוצאה מכונה “הכנסה פנויה”.
האם כדאי קודם למצוא בית ואחר כך לפנות לקבלת משכנתא, או ההיפך?
קבלת משכנתא מתבצעת בשני שלבים מרכזיים. הראשון הוא קבלת “אישור עקרוני לאחר בדיקת מסמכים” . השני הוא קבלת “אישור סופי” חתימות וקבלת הכספים. לפני קבלת אישור עקרוני, רצוי בהחלט ללכת על רכישת בית רק אחרי שהמסמכים שלנו נבדקו ובהתאם למסמכים קיבלנו אישור עקרוני. רק בדרך הזו אנחנו יודעים מה גובה הסכום שאנחנו יכולים לקבל במשכנתא, ומה גובה ההחזר החודשי. בהתאם לנתונים האלו ניתן לחפש בית מתאים לרכישה.
אם מתחילים בחיפוש בית, בלי שהגשנו מסמכים לבנק וקיבלנו אישור עקרוני אחרי שהמסמכים שלנו נבדקו, לא ניתן לדעת מה טווח המחירים המתאים לנו לרכישת בית.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
האם אתה ממליץ לזוגות לרכוש בית במימון 90%?
כמובן שהעדיפות היא לקחת משכנתא בסכום נמוך ככול האפשר. אבל כשאין אפשרות לרכוש נכס עם מימון נמוך, והאפשרות היחידה היא לרכוש נכס עם 90% מימון, זה בהחלט עדיף מאשר להישאר בלי נכס בכלל.
מי שיכול להסתדר עם 85% משכנתא, זה בהחלט עדיף. במקרה הזה אפשר לקחת 75% מהבנק ועוד 10% השלמה מחברה חוץ בנקאית, כך שרוב המשכנתא היא בריבית בנקאית ורק חלק קטן בריבית חוץ בנקאית.
כדאי לדעת שבארץ הקטנה שלנו, הביקוש לדירות גדול מההיצע באופן משמעותי. זו הסיבה שמחירי הדירות עולים כמעט באופן קבוע. כשבוחנים את מחירי הדירות לאורך עשרות השנים האחרונות, רואים בבירור שגם אם לפעמים יש האטה בעליית מחירי הדירות ואפילו ירידה קטנה, בטווח הארוך, מחירי הדירות עולים שוב, ובסופו של דבר, זה ממש “ירידה צורך עליה”…. רק ב-20 שנה האחרונות מחירי הדירות בערים רבות בארץ שילשו את עצמם ויותר! כלומר דירה שהייתה נמכרת לפני 20 שנה במיליון ₪, נמכרת היום ב-3 מיליון ₪!
נקודה נוספת שחשוב לציין היא צורך עתידי בסכומים משמעותיים, כגון חתונות ילדים. מי שקונה היום דירה קטנה להשקעה, בעוד 20 שנה כאשר הוא יצטרך לחתן את ילדיו בעזרת ה’, הוא יוכל למכור את הדירה ולממן את ההוצאה העצומה של חתונות ילדים , וכן כל הוצאה משמעותית אחרת.
כמובן שלא מדובר בעסקה שלא ניתן לצאת ממנה. בהמשך הדרך, כאשר הכנסות בני הזוג יהיו גבוהות יותר, קיימת אפשרות למחזר את המשכנתא, בהתאם ליכולות הכלכליות של בני הזוג, וכך לסיים אותה מהר יותר ובזול יותר. האפשרות החדשה נותנת פתח לעלות על הגל ולהפסיק לזרוק כסף על שכירות נטו.
מה לגבי מי שלא צריך 90% מימון, האם יש סיבה של ממש לשלם על ייעוץ משכנתא?
אני יכול לומר בוודאות מוחלטת שבמקרים רבים ה”חיסכון” של התשלום לייעוץ משכנתא, גורם להפסדים משמעותיים ביותר במשכנתא עצמה. נוכחתי בזה לא פעם ולא פעמיים, כאשר ראיתי משכנתאות שנלקחו ישירות מהבנק (או בעזרת יועצים שלא עושים את מלאכתם נאמנה). מדובר בהפסדים מצטברים של 150 ואפילו 200 אלף ש”ח. הרבה אנשים לא יודעים לחשב נכון את הכדאיות של ריבית נמוכה לעומת סוגי הצמדות שונים. הבנקים יודעים לנצל את זה ולמכור מסלולים שבמבט שטחי נראים זולים, אך למעשה לאורך שנים הם יקרים מאוד. כדי לחשב נכון את המסלולים שנכונים עבור כל לקוח, יש צורך בידע מקצועי. בנוסף לנושא תמהיל המסלולים הנכון שבא לידי ביטוי בחיסכון משמעותי ללקוח, גם בריביות באותם תמהילים. יש הבדל בין מי שבא לבנק לבד, ולמעשה לוקח משכנתא אחת, לבין יועץ מקצועי שמגיע לבנק באופן תדיר ויש לו כוח מיקוח גדול יתר. מסיבות אלו ואחרות, גם מי שלוקח משכנתא רגילה כדאי מאוד שיעשה את זה בעזרת ייעוץ מקצועי ואמין.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
מה לגבי דירה להשקעה?
ניתן להשיג מימון 90% הן לנכס ראשון והן לנכס שני. יש אפילו כאלה הרוכשים נכס ראשון לצורך השקעה. לדוגמה, אם משפחה מתגוררת בבית יקר, ואין להם אפשרות לרכוש את הבית בו הם מתגוררים, עדיין יש להם אפשרות לקנות דירה אחרת להשקעה. כך שבמשך השנים יהיה להם נכס משלהם.
מעניין לציין שיש כלכלנים הסוברים שעדיפה הרכישה למטרת השקעה מאשר רכישה למטרת מגורים. הם טוענים שיש אפשרות לרכוש נכס שיש לו פוטנציאל גבוה להשבחה, כגון בפרויקט פינוי בינוי, או אזור שיש בו תוכנית להקמת רכבת קלה וכיו”ב, כך שלאחר מספר שנים, ניתן למכור את הנכס בעליית ערך של עשרות אחוזים ממחיר הרכישה שלו. אין ספק שאלו צעדים שיש לשקול ברצינות ורצוי לעשותם רק בליווי אנשי מקצוע מנוסים בשוק הנדל”ן (אני מכיר כאלה), אבל בשורה התחתונה חשוב לדעת שגם מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות את הבית בו הוא גר, עדיין רצוי מאוד שלא יישאר כל חייו בשכירות וללא נכס בכלל. כידוע עמדת הרבי היא שיש לקנות דירה במקום לשלם שכירות.
ליצירת קשר – יהושע 054-2255236 .לינק ישיר לווצאפ http://wa.me/972542255236
- נדל"ן
- מנחם חסיד
- 0542255236
- [email protected]
