בנק ישראל הודיע כי הוא מבטל את מגבלת הפריים במשכנתא • המשמעות: יהיה ניתן לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית תמורת פריים – שהינה ריבית אטרקטיבית יותר • בטור מיוחד לגולשי אנ”ש סייל , ולאור פניות רבות, מסביר שחר וולף, כלכלן חסיד חב”ד, מנהל לשעבר בבנק דיסקונט ובעל חברה ליעוץ משכנתאות ופיננסים – מה יהיו ההשלכות
בנק ישראל, שמכתיב את המדיניות במשק, הוציא הנחיות כי בעוד כמה שבועות יהיה ניתן לשנות את מרכיבי המשכנתא כך שמרכיב מסלול הפריים יהיה שני שליש מההלוואה.
קבלתי ביממה האחרונה מאות טלפונים, וואטאפים ומיילים בנושא. כולם שאלו לגבי המהלך הזה.
אני רוצה להסביר את בקצרה את המהלך ואת מה שלדעתי יקרה בעקבותיו.
דבר ראשון, הקדמה: ריבית הפריים היא ריבית שמוכרזת בין הבנקים בעקבות הריבית של בנק ישראל, כעת ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% וריבית הפריים עומדת על 1.6%. במשכנתאות יש חוקים רבים, אחד מהם הוא שלא ניתן לקבל יותר משליש במסלול הפריים.
קצת היסטוריה. נחזור קצת אחורה בזמן. הקשישים כאן, כמוני, בוודאי זוכרים שבעבר המשכנתא הייתה רק על מרכיב הפריים, אבל הפריים היה הרבה יותר יקר. כשהוא החל לרדת הבנקים התחילו לייקר את המסלול הזה ואז נולדו מסלולים נוספים שנתנו לכל דורש, כמו מסלול דולר, יורו ועוד מסלולים רבים שטמנו בתוכם רווחיות רבה מאד לבנק.
לפני כמה שנים, בעקבות כך שהריבית במשק ירדה, רצה הבנק להגן על האזרחים ולכן הגביל את המרכיב הזה במשכנתא. הוא נימק את זה בטיעון שכשמשק בית לוקח משכנתא וההחזר שלו הוא סכום מסוים הוא לא יוכל לעמוד בהחזרים שיגדלו בצורה משמעותית. כלומר מי שלוקח בהחזר חודשי ולוקח הכל במרכיב הפריים יכול למצא את עצמו גדול במאות שקלים בחודש בהתראה קצרה. לכן המדיניות הייתה לתת ריביות קבועות ורק שליש בפריים.
השינוי של בנק ישראל: בשנים האחרונות בנק ישראל הותקף על המהלך הזה מאחר שריבית הפריים נמוכה ועתידה להישאר נמוכה עוד תקופה ארוכה. הטענה כלפיו הייתה, שהאזרחים משלמים הרבה מאד כסף מיותר. לכן הבנק שינה את המדיניות שלו. הדבר כן יצור חוסר ודאות מטורף לאנשים שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה (נכון שאפשר תמיד למחזר אבל כשהריבית עולה – גם המחזור הוא יקר).
איפה זה נוגע לנו? מי שקצת מבין בבנקים יכול לנחש שהבנקים לא הולכים להפסיד מהמהלך הזה, אני לא רואה אף כותרת מכריזה בעוד שנה שהרווחיות במשכנתאות קטנה בשליש. להיפך, הבנקים ינצלו את זה לטובתם.
אחד הדברים שלמדתי כשניהלתי בבנק הוא לתמחר. כל מוצר בבנק מתומחר וגם משכנתא מתומחרת. כשאני מגיע לבנק אני בונה מרווח, כלומר כמה אני מסכים שהבנק ירוויח על הלקוח. זה בהתאם להרבה מאד מרכיבים שקשורים לעסקה וללקוח. הבנק עובד לפי המרווח, כמה כסף הבנק ירוויח מהעסקה, באיזה סכום כדאי לו לבצע את העסקה ובאיזה סכום הוא מוותר ושולח אותך לבנק אחר.
המרווח על משכנתא הוא הרווח הגדול ביותר של הבנק מכל המוצרים הבנקאים, זאת הלוואה צוברת ריבית דריבית לתקופה ארוכה מאד.
כאשר מרכיב אחד זול, מרכיב אחר יתייקר. לדעתי אנחנו צפויים לראות עליה גבוהה בריבית של הפריים במשכנתא. מי שיבחר וייקח משכנתא בצורה מקסימלית על ריבית הפריים, יקבל ריבית גבוהה בפריים וריבית גבוהה ביתר המרכיבים.
כל מי שיש לו עסקה וריביות ביד הייתי ממליץ לו להמשיך ולהתקדם, ולכל מי שחושב למחזר הייתי אומר להמתין ולראות איך השינויים האלה נכנסים לתוקף.
סיכום: ההודעה של בנק ישראל מטרתה לתדלק את שוק הנדל”ן לתת מעוף למשקיעים. היתרון הגדול יהיה למי שקונה דירה לשנים בודדות, במסלול הפריים אין עמלת פירעון וזה כביכול יהיה לטובתו.
מאידך, הריבית הזו עלולה להיות מאד מסוכנת לאנשים שלקוחים משכנתא כאשר הם נמצאים על הקצה של יכולת ההחזר שלהם.
במיוחד במשכנתא, שמדובר על החזרים של מאות אלפי שקלים, מוזמנים להתקשר ולהתייעץ תמיד.
שחר וולף – http://tiny.cc/anash-sale-wolf
- נדל"ן
- שחר וולף
- 0506442550
- [email protected]
