לאיפה הולך הנדל”ן – טור דעה.
נתחיל באיחולי ניצחון מהיר ויעיל לעם ישראל.
שיהיה בעזרת השם ללא נפגעים אצלינו.
כדי לקנות נכון נדל”ן, כדאי להכיר את כלל המספרים. כי אם יש דבר אחד שהוא אבסולוטי, זה מספרים.
אתחיל מהנתון הכי חשוב – חוק מס’ אחד בכלכלה: ביקוש מול היצע.
על פי נתוני הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) יש ביקוש מצטבר – ללא היצע – של 200,000 מחוסרי/מבקשי דיור.
ממה מורכב הביקוש?
הביקוש מורכב מכמה סעיפים, הכוללים בין היתר: ילודה, עליה לארץ (בקיזוז ירידה מהארץ), נישואין, גירושין ועוד. כל אלו צריכים לגור איפשהו, וזהו הביקוש.
בכל שנה הביקוש גדל ב55,000, בעוד ההיצע (=התחלות בניה בפועל) גדל רק ב 45,000, כך שנוצר מחסור נוסף של 10,000 נוספים בהיצע אל מול הביקש בכל שנה.
לצד הגידול בביקוש, ישנם גם מספרים שמציגים שכביכול אין באמת ביקוש. כ 190,000 דירות נטושות, והערכה (על פי מחקר בראשל”צ המשמש אינדיקטור לכל הארץ) שישנם 120,000 דירות מחולקות (=הפכו דירת מגורים אחת ל 2 דירות מגורים, נקרא גם דירות מפוצלות). והמספרים הללו – בדיוק כמו הגידול בביקוש – גם הם גדלים משנה לשנה. עם זאת, בשטח – המחירים קפצו שוב ושוב ב 20 השנים האחרונות, כך שעובדתית הנתונים הללו לא משפיעים על מחירי הנדל”ן.
הנתון השני – השפעת מלחמות על הנדל”ן בארץ.
לאחר רוב מלחמות ישראל, שנה עד שנתיים לאחר סיום המלחמה, מחירי הנדל”ן עלו באחוזים משמעותיים.
להלן המלחמות אל מול עליית מחירי הנדל”ן:
ששת הימים: שנה לאחר המלחמה מחירי הנדל”ן עולים ב 6% ועולים שוב ב 14% כשנתיים לאחר מכן.
יום כיפור: שנה לאחר המלחמה מחירי הנדל”ן עולים ב 35%! ועולים שוב ב 26% כשנתיים לאחר מכן. (זאת כאשר האינפלציה נמצאת ב 57%!)
לבנון: בסיום המלחמה מחירי הנדל”ן עולים ב 28%. וב 16% נוספים בשנה שלאחר מכן.
מלחמת המפרץ: בסיום המלחמה מחירי הנדל”ן עולים ב 32%.
לבנון השנייה: בסיום המלחמה מחירי הנדל”ן יורדים ב 1.5%, ועולים ב 7% במהלך השנתיים שלאחר מכן.
הנתון השלישי – היסטוריית מקרים שהיו אמורים לכאורה להוריד את מחירי הדיור, כאשר בפועל המחירים רק זינקו בסיומו של כל מקרה.
להלן ההיסטוריה בשנים האחרונות:
2008 – קריסת הבנקים בארה”ב וקריסת מחירי הנדל”ן בכל העולם בעקבותיהם (נקרא ‘סאב פריים’). בארץ – המקום היחיד בעולם (!) היתה ירידה קטנה ומיד אחריה קפיצת מחירים.
2011 – מחאת הקוטג’. כולם היו בטוחים שאחרי זה הנדל”ן ירד, אולם הנדל”ן שוב קפץ.
2014 – ‘חוק מע”מ 0’. שוב חשבו שהנדל”ן ירד ושוב הנדל”ן קפץ.
2017 – מחיר למשתכן – ושוב הנדל”ן קפץ.
2020 – קורונה. קפיצה של 25% (!)
2023 – האירוע טרם נגמר: ריביות… (ככל הנראה זה לקראת סיום מהיר יותר בעקבות המלחמה)
הנתון הרביעי – עליית ערך הנדל”ן.
עליית ערך הנדל”נית בעולם עומדת על 4% ממוצע לשנה, זאת במדידת נדל”ן לאורך 30 שנה. בשנים האחרונות בארץ, ובמיוחד לאור המחסור בהיצע – האחוזים הרבה יותר גבוהים.
במקביל לכל הנ”ל, ישנם את המספרים שמשפיעים ישירות על שוק הנדל”ן, וזה זהה בכל העולם.
1. אבטלה – כאשר לאנשים אין עבודה – אין להם כסף, והם לא קונים נדל”ן. נכון לחודש 9 זה במצב תקין = פחות מ 6%. סביר להניח שהאחוזים יעלו בעקבות המלחמה.
2. תמ”ג (=תוצרת מקומית גולמית) – נמצאת במקום מעולה בשנה האחרונה = מעל 5%. השפעות המלחמה טרם נמדדו, וככל הנראה האחוזים ירדו, אולם ככל הנראה זה עדיין ישאר במצב תקין = מעל 2%.
4. אינפלציה – גבוהה מידי. אמורה להיות מקסימום 3%. בעקבות המלחמה היא כבר במגמת ירידה.
המספרים שעדיין אינם ידועים – בעקבות המלחמה:
1. לא ידוע כמה מחוסרי דיור חדשים יש (ויהיו) מהדרום, ועד לשאר חלקי הארץ. זה יכול להיות עשרות ועד עשרות אלפים.
2. עד שימצא להם מקומות דיור (תיקון הבית או בית חדש) עשוי לעבור זמן שמשפיע על הביקוש לפרק הזמן הקרוב.
3. כמה התרי בניה חדשים ינתנו? האם זה רק למחוסרי בית מהדרום, או לכולם? האם יקימו מחדש (חלקי או מלא) את ישובי גוש קטיף?
4. האם באופן כללי – לאחר המלחמה – תהיה הגירה חיובית/שלילית מאזורי המלחמה?
לכל אלו יהיו השלכות על הנדל”ן לפי פרקי הזמן שיקח לאשר ולבנות אותם.
לסיכום:
הנדל”ן הוא כמו רכבת. רכבת בשונה מרכב, אף פעם לא עוצרת בפתאומיות. היא מפחיתה מהירות אט-אט. ואותו דבר כאשר היא מאיצה – זה קורה אט-אט. בעקבות אירוע הריביות יחד עם המלחמה, הנדל”ן בארץ כמעט עצר לגמרי, מיד עם סיום המלחמה נשארה רק האופציה השניה – מהירות.
מאחר ועוד לפני המלחמה שוק הנדל”ן בארץ קצת קפא, ומאחר ויש עליית ערך ממוצעת, ולכן הנדל”ן אמור לתקן את עצמו (=להעלות את המחירים שהוא לא עלה בתקופה הזו), נוסיף לכך את השפעות המלחמה שלטווח הקצר וודאי ייצרו עוד הרבה ביקושים.
ולכן, על פי כל הנתונים ולהערכתי, הנדל”ן אמור לעלות לפחות ב 15% מיד בסיום המלחמה(, ובזהירות אומר שאני חושב שזה יהיה יותר לכיוון ה 25%).
לאור כל הנתונים לדעתי ולהמלצתי – עכשיו זה הזמן הכי טוב לרכישת נדל”ן.
מה דעתכם?
- נדל"ן
- שמואל ברוד - יועץ נדל״ן
- 058-7706606
- [email protected]
